近期，全國(guó)土地市場(chǎng)整體持續(xù)升溫，深圳、廣州、北京等熱點(diǎn)城市高價(jià)地塊不斷出現(xiàn)，成交額快速攀升，多個(gè)城市土地出讓成交額超過(guò)千億元。
土地市場(chǎng)持續(xù)升溫
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北京、杭州、上海等城市今年以來(lái)土地成交額已突破千億元。其中，北京為1130億元，土地出讓額居前，杭州為1097億元，上海為1015.47億元。
同時(shí)，50個(gè)典型城市合計(jì)土地出讓額1.6萬(wàn)億元，同比上漲12%。其中，27個(gè)城市超過(guò)200億元，49個(gè)城市超過(guò)100億元。上述數(shù)據(jù)均刷新近年來(lái)同期紀(jì)錄。超過(guò)20億元的地塊44宗。其中，底價(jià)成交為11宗，占比25%。
23個(gè)城市土地出讓規(guī)劃建筑面積超過(guò)1000萬(wàn)平方米，成都、重慶、蘇州3個(gè)地區(qū)超過(guò)2000萬(wàn)平方米。其中，成都土地出讓規(guī)劃建筑面積合計(jì)2770.17萬(wàn)平方米，重慶合計(jì)為2335.5萬(wàn)平方米，蘇州為2334.08萬(wàn)平方米。在一線城市中，北京地區(qū)土地出讓規(guī)劃建筑面積合計(jì)356.43萬(wàn)平方米，平均溢價(jià)率為18.61%。
杭州等熱點(diǎn)地區(qū)土地出讓規(guī)模及成交溢價(jià)率均較高。5月27日，杭州市蕭山區(qū)集中出讓5宗宅地，規(guī)劃建筑面積合計(jì)為143915平方米，總成交價(jià)66.18億元，保利、順發(fā)、景瑞等房企成功競(jìng)得地塊。其中，杭州眾毓企業(yè)管理有限公司以總價(jià)13.34億元競(jìng)得蕭山區(qū)寧圍單元XSCQ1405-04地塊，樓面價(jià)為21722元/平方米，溢價(jià)率27.78%。杭州眾揚(yáng)企業(yè)管理有限公司以總價(jià)8.09億元競(jìng)得寧圍單元XSCQ1405-18地塊，樓面價(jià)21521元/平方米，溢價(jià)率26.59%。
近期熱點(diǎn)城市出讓的住宅地塊樓面價(jià)較高，容積率較低。這就意味著競(jìng)得者需要在相應(yīng)地塊上建造改善型住宅產(chǎn)品。
5月27日，天津津南區(qū)辛莊板塊3宗住宅用地入市，規(guī)劃建筑面積15.75萬(wàn)平方米，起始總價(jià)為28.85億元。其中，津南（掛）2020-06號(hào)地塊由中鐵建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司以底價(jià)6.93億元獲得，樓面價(jià)為9462元/平方米。該地塊為二類居住用地，規(guī)劃建筑面積36619.5平方米，容積率不大于2且不小于1。大華（天津）發(fā)展有限公司以底價(jià)21.92億元獲得04號(hào)、05號(hào)地塊，成交樓面價(jià)分別為9454元/平方米、10698元/平方米。04號(hào)地塊容積率為不大于2且不小于1，05號(hào)地塊容積率為不大于1.6且不小于1。
房企拿地?zé)崆椴粶p
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國(guó)仕英指出，多地出讓較優(yōu)質(zhì)地塊，有利于穩(wěn)定樓市，提振市場(chǎng)信心。一些地區(qū)推出的住宅用地資源稀缺，地理位置佳，且周邊配套建設(shè)較成熟，教育、醫(yī)療資源優(yōu)質(zhì)。出讓優(yōu)質(zhì)地塊，很大程度上激發(fā)了房企的拿地?zé)崆椤?/div>
據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2020年前4個(gè)月，保利地產(chǎn)、香港置地、中國(guó)恒大（03333）3家房企拿地金額均超過(guò)300億元。龍湖集團(tuán)（00960）、華潤(rùn)置地（01109）、綠城中國(guó)（03900）3家房企拿地金額在200億元至300億元之間。新城控股、招商蛇口分別攬地198億元及192億元。TOP10企業(yè)拿地總額2400億元，占TOP50企業(yè)的37.8%。進(jìn)入5月，房企拿地?zé)崆椴粶p。
克而瑞研究中心謝楊春指出，百?gòu)?qiáng)房企土地總貨值規(guī)模達(dá)到42萬(wàn)億元。其中，前10強(qiáng)房企的土儲(chǔ)總貨值達(dá)18萬(wàn)億元，占百?gòu)?qiáng)房企總貨值的4成以上，規(guī)模房企的土地儲(chǔ)備具有優(yōu)勢(shì)。從龍頭企業(yè)的投資策略看，以深耕聚焦、謹(jǐn)慎投資為主，且收并購(gòu)成為獲取資源的重要途徑，注重運(yùn)營(yíng)節(jié)奏。
今年以來(lái)房企聯(lián)合體拿地明顯增加。這種方式可以減少單家房企資金占用規(guī)模和成本，提升拿地成功率。同時(shí)，后期銷售方面可以增加更多“賣(mài)點(diǎn)”，提高綜合知名度，有利于提升銷售去化率。
據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)，融創(chuàng)、世茂通過(guò)收并購(gòu)繼續(xù)擴(kuò)規(guī)模，兩者總土儲(chǔ)貨值較2018年分別增長(zhǎng)33.8%和20.5%。其中，融創(chuàng)6成土儲(chǔ)來(lái)自收并購(gòu)。世茂于2019年也收購(gòu)了部分新城項(xiàng)目，且2020年初完成了對(duì)福晟的大筆收購(gòu)。而綠地、華潤(rùn)等通過(guò)調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)奏、調(diào)布局的戰(zhàn)略，積極拓寬拿地渠道、穩(wěn)健增儲(chǔ)。綠地在三四線城市堅(jiān)定高鐵新城戰(zhàn)略，布局優(yōu)質(zhì)核心三四線城市樓市，土儲(chǔ)貨值同比漲幅超過(guò)50%。
警惕變相融資拿地
為緩解現(xiàn)金流壓力、償還到期債務(wù)、支付拿地所需資金，今年以來(lái)房企融資積極性高漲。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至5月27日，房企債券融資持續(xù)井噴，今年以來(lái)債券類融資額達(dá)3076億元，同比增長(zhǎng)約25%。而2019年全年行業(yè)整體融資金額僅5800億元。其中，4月房地產(chǎn)行業(yè)融資總金額達(dá)971億元，刷新最近幾年單月融資額紀(jì)錄。5月以來(lái)，房企融資繼續(xù)高位運(yùn)行。
從融資利率看，萬(wàn)科A、葛洲壩等企業(yè)的融資利率低至2%左右。相比此前動(dòng)輒6%-10%的企業(yè)債券，近期房企融資利率持續(xù)走低。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，上周（5月16日至5月22日）房企境內(nèi)、外債券共發(fā)行18筆，融資（含計(jì)劃）金額約170.4億元，融資金額環(huán)比上升137%。受益于積極的金融政策，國(guó)內(nèi)債券市場(chǎng)進(jìn)入階段性活躍期。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，境外融資收緊，而境內(nèi)融資活躍，房企融資持續(xù)井噴，不少房企進(jìn)行儲(chǔ)備性發(fā)債。海外融資3月份規(guī)模驟減，4月份全面停滯，5月份小額復(fù)蘇，但前景仍不甚明朗。因此，房地產(chǎn)企業(yè)普遍增加境內(nèi)融資規(guī)模及融資期限，以保證在較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)現(xiàn)金流不受影響。
一些房企強(qiáng)調(diào)，融資金額不用作拿地使用。多位業(yè)內(nèi)人士指出，房企盡管對(duì)某筆融資規(guī)定了用途，但融資后整體現(xiàn)金流變得寬裕，可以將更多的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流用于拿地，這等于變相通過(guò)融資進(jìn)行拿地。
來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)·中證網(wǎng)
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