易居房地產(chǎn)研究院14日發(fā)布了《2020年6月金融環(huán)境與房地產(chǎn)市場月報》。報告指出，一年期國債收益率拐點可能已至，預計首套房貸利率仍會下調(diào)，但空間不會很大。隨著貨幣政策寬松邊際效應減弱，下半年全國房價難現(xiàn)全面上漲。

　　房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，對資金有很強的依賴性，金融環(huán)境的變化直接影響房地產(chǎn)市場。

　　報告稱，從近期央行表態(tài)來看，下半年的貨幣政策會更加常態(tài)化，強調(diào)總量適度和價格適度。

　　近日，央行貨幣政策司副司長郭凱表示，貨幣政策現(xiàn)在更加強調(diào)適度。適度有兩個含義：一是總量適度，信貸投放要和經(jīng)濟復蘇的節(jié)奏相匹配，如果信貸投放節(jié)奏過快，快于經(jīng)濟復蘇，就會產(chǎn)生資金淤積，產(chǎn)生信貸資金沒法有效使用的問題；二是價格適度，利率適當下行并不是越低越好，過低也是不利的，利率如果嚴重低于和潛在經(jīng)濟增長率相適應的水平，就會產(chǎn)生套利的問題，產(chǎn)生資源錯配的問題，產(chǎn)生資金可能流向不應該流向領域的問題。

　　多位金融業(yè)內(nèi)人士表示，下半年寬信用或呈現(xiàn)邊際收斂，信用最寬松的階段正在過去，4月有可能是本輪周期一年期國債收益率的低點。但短期內(nèi)貨幣政策不會大幅轉(zhuǎn)緊，預計一年期國債收益率后續(xù)還將低位震蕩。

　　報告指出，從以往規(guī)律來看，首套房貸平均利率低點一般會滯后一年期國債收益率低點一段時間，因此目前來看房貸利率仍有小幅下調(diào)空間。

　　從金融數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)銷售及價格的歷史走勢來看，有較高的一致性。今年央行已實施過三次降準，LPR兩度下調(diào)，市場利率顯著下行，資金面整體比前兩年更寬松。從M1同比增速走勢來看，5月創(chuàng)兩年來新高，6月雖小幅下降，但不排除后續(xù)有繼續(xù)提高的可能。從2012年四季度和2015年下半年的經(jīng)驗來看，M1增速如能持續(xù)提高的話，股市和房地產(chǎn)等資產(chǎn)價格將會上漲。

　　但易居研究院研究員沈昕指出，目前樓市政策與2015年時鼓勵居民住房消費的政策有很大差異。今年兩會的政府工作報告中再次強調(diào)要堅持“房住不炒”，這是自2018年政府工作報告中首次提出“房住不炒”后的再次重申，可見政府在保障住房市場平穩(wěn)健康發(fā)展上的決心。

　　沈昕認為，從目前貨幣環(huán)境和政策環(huán)境來看，與2012年四季度至2013年一季度時更為相似，樓市表現(xiàn)大概率也與2013年上半年的局部熱點城市行情相似，難以出現(xiàn)2016-2018年似的全國普漲。

　　綜合考慮這些情況，預計2020年一季度大概率是本輪周期全國商品房年初累計銷售面積同比增速的最低值；2020年下半年百城二手房價格同比漲幅大概率繼續(xù)低位震蕩盤整。