北京試點(diǎn)“競(jìng)地價(jià)、競(jìng)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額、競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”方式供地

　　北京推新型共有產(chǎn)權(quán)房 5年后可入市

　　初始購(gòu)房人僅支付個(gè)人產(chǎn)權(quán)部分購(gòu)房款；5年后如轉(zhuǎn)讓房屋，政府只取原值，不參與房屋溢價(jià)分成

　　北京市規(guī)劃和自然資源委近日發(fā)布《關(guān)于北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村棚戶區(qū)改造B-1南地塊R2二類居住用地等3宗地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓補(bǔ)充公告》，調(diào)整了北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村等3宗地競(jìng)買規(guī)則，試點(diǎn)施行“競(jìng)地價(jià)、競(jìng)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額、競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”的掛牌方式。

　　公告明確，這3宗地將設(shè)定土地合理上限價(jià)格，當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額程序。

　　這是北京市土地公開(kāi)出讓首次采用“競(jìng)地價(jià)+競(jìng)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額+競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”方式進(jìn)行供地，以實(shí)現(xiàn)合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”，確?！叭€(wěn)目標(biāo)”。

　　在此類新型共有產(chǎn)權(quán)房下，初始購(gòu)房人僅支付個(gè)人產(chǎn)權(quán)部分購(gòu)房款，不包含政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額，且5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，充分體現(xiàn)政府落實(shí)“房住不炒”決心。5年后倘若出售房屋，政府只收取原值購(gòu)房款，不參與房屋溢價(jià)分成。

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　　初始購(gòu)房人僅需支付個(gè)人產(chǎn)權(quán)部分購(gòu)房款

　　為進(jìn)一步注重解決民生問(wèn)題，北京試點(diǎn)在土地出讓中競(jìng)報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額方式。采用“競(jìng)地價(jià)+競(jìng)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額+競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”的方式供地。在這類新型共有產(chǎn)權(quán)房下，初始購(gòu)房人購(gòu)房款不包含政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額，且5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

　　這次試點(diǎn)的三宗地塊在補(bǔ)充公告中明確，政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額由土地競(jìng)買人現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)確定，宗地內(nèi)的每套商品住房政府產(chǎn)權(quán)份額一致，此類住房屬于政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)的商品住房，初始購(gòu)房人僅支付個(gè)人產(chǎn)權(quán)部分購(gòu)房款，房屋面向符合本市商品住房限購(gòu)政策的家庭銷售，購(gòu)買之后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

　　對(duì)此，相關(guān)專家表示，“5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”則表明了政府堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求的決心，對(duì)落實(shí)“房住不炒”定位起到有效推動(dòng)作用。

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　　租金收入全額歸購(gòu)房人所有

　　值得注意的是，對(duì)于此類住房購(gòu)買后的出租問(wèn)題公告中明確，已購(gòu)住房用于出租的，租金收益全額歸購(gòu)房人所有。

　　對(duì)于此類房屋的轉(zhuǎn)讓規(guī)定，試點(diǎn)的三宗地塊在補(bǔ)充公告中明確，購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓購(gòu)房人持有的房屋產(chǎn)權(quán)份額，同時(shí)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額一并轉(zhuǎn)讓，政府只按該類住房首次上市時(shí)的銷售價(jià)格乘以政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額取得購(gòu)房款。轉(zhuǎn)讓對(duì)象為符合本市商品住房限購(gòu)政策的家庭，轉(zhuǎn)讓對(duì)象獲得的房屋產(chǎn)權(quán)份額比例為100%。

　　也就是說(shuō)，當(dāng)所購(gòu)住房再次上市交易時(shí)，購(gòu)房人持有的產(chǎn)權(quán)份額與政府持有份額一并出售，購(gòu)房人可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓，政府只按原值取得購(gòu)房款。

　　專家表示，在房屋轉(zhuǎn)讓階段政府僅按住房原值收取購(gòu)房款，不參與房屋溢價(jià)分成，充分體現(xiàn)了讓利于民。

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　　設(shè)定地價(jià)上限明確未來(lái)房屋定價(jià)規(guī)則

　　針對(duì)此類房屋的銷售價(jià)格，補(bǔ)充公告明確，將對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位房屋銷售行為的管理，嚴(yán)格執(zhí)行《北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委等部門〈關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施〉的通知》（京政辦發(fā)〔2016〕46號(hào)）文件規(guī)定。其中要求，對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格和本項(xiàng)目前期成交價(jià)格且不接受指導(dǎo)的商品住房項(xiàng)目，屬于期房預(yù)售的暫不核發(fā)預(yù)售許可證書、屬于現(xiàn)房銷售的暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。

　　該類住房首次上市時(shí)，申報(bào)的價(jià)格為100%產(chǎn)權(quán)的房屋價(jià)格，購(gòu)房人需支付的購(gòu)房款為上述房屋銷售價(jià)格乘以購(gòu)房人持有產(chǎn)權(quán)份額，該購(gòu)房款為開(kāi)發(fā)建設(shè)單位所獲得的全部收入；在首次售房時(shí)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額部分無(wú)需支付購(gòu)房款。

　　專家表示，無(wú)論是設(shè)定地塊出讓時(shí)的地價(jià)上限，還是重申政府對(duì)于開(kāi)發(fā)建設(shè)單位房屋銷售價(jià)格的管理，都體現(xiàn)了政府對(duì)于合理引導(dǎo)市場(chǎng)主體理性競(jìng)爭(zhēng)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的目的。

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　　政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)有預(yù)設(shè)份額

　　為提升商品住宅建設(shè)品質(zhì)，此次補(bǔ)充公告中還明確提出，當(dāng)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額達(dá)到預(yù)設(shè)比例后，將轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案的評(píng)比。

　　根據(jù)競(jìng)買規(guī)則，這些地塊首先會(huì)掛牌競(jìng)價(jià)，在達(dá)到預(yù)設(shè)的地價(jià)上限時(shí)，就改為現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額，同時(shí)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額也有一個(gè)預(yù)設(shè)的比例上限，在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)達(dá)到這個(gè)上限后，就改為投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案。企業(yè)要在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)日后的第10個(gè)工作日遞交投報(bào)的高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案。由專家組成的評(píng)選委員會(huì)對(duì)這些方案進(jìn)行評(píng)分，評(píng)分的標(biāo)準(zhǔn)包括：綠色建筑、裝配式建筑、超低能耗建筑、宜居技術(shù)應(yīng)用、管理模式及規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案等。

　　對(duì)此，專家表示，競(jìng)買規(guī)則中設(shè)置了投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案的程序，則體現(xiàn)了政府對(duì)于房屋建筑品質(zhì)和質(zhì)量的關(guān)注。從政府層面考慮的是，開(kāi)發(fā)商可以因?yàn)槔麧?rùn)不高而不去高價(jià)拿地，但既然拿地了，就必須提供出高品質(zhì)的房屋。（記者 徐美慧）